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这些情形下,交了定金不买房也可以要回钱  
时  间:2017.8.14            
演讲人:徐静
定金与订金
订金相当于意向金,不交易可以返还;而定金则不同,一般情况下,如果买家违约的话,定金不予返还,如果卖家违约,则要双倍返还。
定金不退是常态(案例)
沈阳的冯女士在2015年8月与被告某房地产开发公司签订了《商品房认购书》,总房款为60多万元。当日冯女士向开发商交了定金10000元,一周后,又交了首期购房款50000元,之后,冯红因为个人原因不想买房子了,于是向开发商提出解除合同,返还6万元钱。开发商拒绝了冯女士的请求。经人指点,冯与到法院起诉。
法院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。本案原、被告签订了《商品房认购书》,但是现原告明确表示不想购买认购的房屋,符合该法律规定的情形,根据定金罚则,其交纳的定金不予返还。现双方签订正式《商品房买卖合同》目的已经不能实现,预约合同自然解除,在根据法律规定对违约方适用定金罚则之后,被告应将原告交纳的首期房款返还给原告。此案,冯女士只拿回了首付款,而定金不能返还。
这些情形下定金是可以要回来的:
互不承担违约责任定金应返还
高某与某公司签订房屋认购书一份,并交付定金5万元,约定双方于某日订立商品房买卖合同;若逾期,则视为高某放弃该房屋的认购权,其交纳的定金不予退还。但在高某按约去签《商品房买卖合同》时,却无法就房产证办理时间及违约责任与某公司达成一致意见,无法如期签订《商品房买卖合同》,高某起诉至法院要求某公司返还定金。
法院经审理认为,案涉《认购书》第5条约定:“如认购方未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款,则视为认购方自动放弃该商品房认购权,出卖方将不再为认购方保留认购的商品房,出卖方无须通知认购方即有权将该房屋另行出售于他人,认购方已缴纳的定金不予退还。”涉案定金能否返还,取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。经法院审理,双方未订立合同的原因为:未能对合同主要条款达成一致意见。故法院认为高某的请求具有合理性。双方无法签订合同系不可归责于当事人双方的原因,对此互不承担违约责任,某公司返还定金。
补充协议没达成可返还定金
马某与某公司签订了一份《商品房定购合同书》,并交定金1万元。后双方在协商签订正式商品房买卖合同时,某公司单方面拟定了一份合同补充协议,对商品房买卖合同进行补充,马某对该补充协议内容不认可,双方协商未成,故未能签订正式的商品房买卖合同。现马某诉至法院,要求解除房屋定购合同书,返还定金。
法院判决:如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内,应返还定金。
遇国家政策调整定金可返还
雷某与某公司签订《房屋认购协议书》一份,同日雷某向某公司交付了购房定金人民币2万元。签订了认购书之后,雷某积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。后雷某由于国家政策未能成功办理按揭贷款,因此要求解除协议,返还定金。双方协商未果,因此成讼。
法院审理认为,由于国家出台新政策,使雷某在购房时无法取得银行按揭购房贷款,认购书也无法继续履行。据此,法院判决解除双方签订的房屋认购协议书。关于某公司是否应当返还2万元的购房定金给被雷某的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,本案中,双方未能签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由,某公司也应将收取的定金返还给雷某。
哪些情形下定金可以要回来?
司法审判中,对于《商品房买卖合同纠纷司法解释》之第四条“不可归责于双方当事人的事由”的适用情形,主要包括两点,记住这两点就知道该不该要定金。
1、当事人均无违约行为,只是就相关条款协商不一致。
只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商,对于认购协议中没有约定的条款,若双方不能达成一致,即可视为不可归责于双方的事由,定金应予退还。
2、不可抗力和其他当事人意志以外的因素。
除不可抗力外,当事人意志以外的因素也成为了法院在审理此类案件时的考量因素。如因国家政策或是金融政策、银行内部政策发生变化,导致无法办理按揭贷款的,若当事人无过错,则双方就互不担责,定金应予退还。
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